Friday, March 21, 2008

新興市場 全球經濟新引擎 2008/03/13

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新興市場 全球經濟新引擎 2008/03/13 文/張瀞文


雖然美國經濟有陷入衰退之虞,新興市場勢力抬頭卻已形成趨勢。新興市場財富快速增加,孕育五大投資機會,也就是農業、基礎建設、生活型態消費、財富管理和商用不動產。



基礎建設投資 正夯



美國次級房貸問題仍未解決,美國經濟成長趨緩,全球景氣前景不明。不過,近年來,新興市場勢力快速崛起,成為影響全球經濟主要引擎之一。全球富人變多,與富人財富相關的產業包括基礎建設、農業等在內的五大產業前景看漲,成為未來不可忽略的投資潮流。



駿利資產管理集團副總裁兼客戶投資組合經理索爾(Adam Schor)表示,由於新興市場經濟勢力快速抬頭,不論是新興市場中產階級,或是已開發國家的富有人口,都持續增加,進而帶動基礎建設、農業、生活型態消費、財富管理與商用不動產等全球五大投資趨勢。



索爾指出,正由於全球富人不斷增加,許多相關產業發展也孕育而生。不管是新興市場還是成熟的經濟體系,新的投資機會正不斷湧現。以新興市場為例,巴西、俄羅斯、印度和中國等「金磚四國」的經濟持續高速成長;在已開發國家,富裕人口也不斷增加。



首先,「基礎建設」正成為全球投資五大趨勢之一。駿利全球五大投資趨勢研究報告顯示,新興市場經濟勢力抬頭,進而帶動這些新興國家當地大規模的基礎建設,尤其以對電力的需求格外旺盛,對電力傳輸和配電設備的需求也因此不斷上升。



駿利資產管理集團研究結果顯示,目前全球電力消耗量持續上升,包括經濟合作發展組織(OECD)與非OECD國家在內。美國能源資訊署(EIA)資料顯示,全球能源消耗量將由2003年的150億瓩時(kwh)倍增至2030年的300億瓩時,年增率達2.6%。



基礎建設私有化趨勢也將帶來新的投資機會,包括收費道路、隧道、橋樑、集體運輸系統、機場、有線電視等媒體及其他公用事業。這些投資機會不僅限於基礎建設基金,策劃此類交易的金融機構也可望跟著受惠。



其次,「農業」也漸成為全球五大投資趨勢。索爾表示,隨著生活品質提高,一般人對於食品消費數量及質量要求也不斷上升,未來全球對於肉類需求的成長速度可望超越人口成長的速度。在耕地面積有限的情況下,農業科學技術發展方向也將成為提高食品產量的關鍵動力。



農產榖物需求 好熱



例如,屬於農業科學技術範疇的基因改造技術,不單可以大幅提高糧食產量,還可以為未來大規模生產乙醇和生物柴油提供糧食原料。此外,由於化學肥料也有助於提高糧食產量,化學肥料製造商如鉀肥等,可望跟著全球對於糧食需求提升而受惠。



第三,「生活型態消費」也成為全球投資的主流。索爾表示,由於新興市場崛起,人民財富持續增加,對居住環境的要求也跟著提升。以拉丁美洲第二大經濟體墨西哥為例,墨西哥政府不但大力支持住宅建設,更對首次承做購屋貸款者補助58%,預期這項政策可望帶動該區住宅建設漸趨蓬勃。



財富管理產業 看俏



此外,休閒消費支出也可望隨著財富增加而提高。例如,澳門有機會成為最受惠於亞洲區消費者財富成長的地區之一。由於目前澳門當地酒店房數總量不及拉斯維加斯的15%,駿利預估,在休閒消費支出逐漸成長的激勵下,2009年到2010年,澳門遊客人數可望是拉斯維加斯的三倍,擁有賭場經營牌照的公司也可望具備持續的競爭優勢。



第四,富人變多也促使「財富管理」產業的發展契機,市場對於財富管理的需求增加。駿利研究指出,富人對於稅務、遺產規劃的需求,或是對於商品、藝術品的買賣等,或是商業等方面的需求,都要比一般人更殷切。



另一項推動財富管理服務成長趨勢則是所謂的「非居間化」(disintermediation),也就是資產由傳統的儲蓄帳戶轉移至風險較高的證券或其他投資工具。當嬰兒潮的大部分人口屆臨退休時,大規模的「非居間化」風潮隨之展開,將為這些提供財務管理的機構帶來龐大商機,日本便是很好的例子。



第五,全球經濟成長也帶動「商用不動產」的需求和發展。



商用不動產是一種能提供可預測現金流的「實體資產」,極具投資價值。相關投資管道則包括不動產投資信託(REITs)、地產公司、地產經紀及服務公司。儘管目前全球房地產市場普遍疲軟,但由於市場預測這類上市資產仍可望不斷成長,加上對這類資產的資金分配也可望提高,這類產業也具投資價值。



索爾表示,新興市場快速成長,已開發國家的財富增加,全球經濟體系的兩端最終可望匯聚於一點,為多個不同產業的領導企業提供成長動力。




【2008-03-09/經濟日報/B2版/關鍵報告】



內外資熱炒 房市激情演出 2008/03/13

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內外資熱炒 房市激情演出 2008/03/13 文/梁任瑋


距離總統大選只剩兩個星期,兩黨候選人不斷釋出開放陸資來台購買不動產政策,加上房地產代銷業者有意無意透露外資、陸資勤往台灣看屋的氣氛下,帶動這波房市強勢反彈行情,讓今年總統選舉前的房地產買氣迥異以往,顯得更加激烈與熱情,戴德梁行總經理顏炳立形容政策開放,台灣正上演60年來首次的「經濟解嚴」。




外資炒商用 內資炒豪宅



「外資炒商用、內資炒豪宅」是這波房市大漲最明顯的特徵,在全球通貨膨脹與台灣負利率的影響,尋找「保值」工具成為重要的課題,顏炳立說,全球豪宅市場相對比價效應,香港凱旋門一坪賣新台幣700萬元,台灣豪宅就算只賣一半300萬元,以目前剛站上120、130萬元的價格來看,仍深具競爭力。



遠雄集團董事長趙藤雄也認為,政策一鬆,台北市豪宅明年就可以看得到每坪200至300萬元;台灣建商公會理事長穆村松也預估,選後台灣還將有新台幣2至3兆元資金行情回流,推升房價持續上攻。



台灣省建商公會理事長穆村松指出,這一波台灣房地產大漲主要是靠資金行情推動,因為台灣GDP沒有明顯成長,目前台灣最暢銷的豪宅、辦公室,都是大批回流與外來的資金在買,預期選後台灣還將有新台幣2至3兆元資金行情來台投資房地產。




2~3兆資金 選後將湧入



他說,這2至3兆元資金包括三類,包括滯留在外的1,000億美元會有一半回來,還有5,000到7,000億元的歐美不動產私募基金來台購買商用不動產,以及大量台商資金回流,這波資金要購買的都是豪宅、商用不動產,因此未來台灣房地產市場還會持續朝豪宅化發展。



趙藤雄表示,開放陸資來台購買不動產,台灣民眾對政府會更有信心,房價至少會有30%至40%的漲幅,其中北部大於中部,中部又大於南部,尤其頂級豪宅產品更會上漲到每坪200到300萬元。



另一個備受矚目的商用不動產市場,更是蠢蠢欲動、蓄勢待發。



台灣商用不動產市場在2008年初為延續2007年商用不動產交易活絡的趨勢,雖然有少部分外資機構認為現階段的的增值已反映了未來三通的利多,且已達停利點,而逐漸有獲利了結的準備,但瑞普國際物業總經理劉美華表示,自從1月立委選舉之後,在接觸的許多個人與機構投資者為取得中意標的有追價的趨勢,同時也有許多業主因對未來市場更加看好,認為總統大選後不動產價格會有二至三成的成長空間,而抱有惜售的心態,有些賣方更在快要與買方達成協議時,暫停所有進行中的磋商。



劉美華認為台灣商用不動產市場2008年仍有很多機會,「三通」效益使得台灣的商用不動產市場普遍有增值的預空間,由於兩黨總統參選人對於三通均是採取開放的政策,因此三通在未來是可預期實現的最重要利多。



例如「通航」不僅可以減低台商往返兩地的時間與成本,預期可以提升台商回流的意願,以及帶動外商企業在台設置分公司或營運單位的可能,因此可增加辦公室的需求。而另外被稱為第四通的開放觀光,相信更可以藉由陸人來台觀光,帶動觀光產業的發展,並促進旅館休閒不動產的價值。



不過,台灣歷經2000、2004年兩次總統大選洗禮,房地產業走過這八年對兩岸三通從期待到落空的歷程,雖然很多人不到選舉最後一刻結果出爐,不敢隨意出手,但從近日異常熱絡的投資買盤持續進入房地產市場,似乎已透露台灣最壞的時候已經過去,就等選後一片海闊天空。




【2008-03-12/經濟日報/E1版/房產周報】



台商置產 最愛都會豪宅

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台商置產 最愛都會豪宅
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2008總統大選 房產特別報導

台商置產 最愛都會豪宅 2008/03/20 文/梁任瑋


2008年總統選舉帶動大批台商資金回流,在這波鮭魚返鄉潮中,其中大部分是用來買房地產,而且這些台商算盤兩面打,要賺新台幣升值,還要賺利息,更要賺不動產的增值。北區房屋近日就發現,台商鎖定的大都是都會區的新豪宅案件,台北市仍是大安區、中正區、大直明水路、信義計畫區、天母是區域首選,台中則是七期最受青睞。



北市信義區 奇貨可居



近期信義計畫區就盛傳,甫推出不久的「國家美術館」,27戶135坪豪宅已全數銷售一空,而且每坪成交價高達120萬元以上,顯示北市豪宅市場需求相當強烈。



長期在信義計畫區銷售豪宅的業務員也透露,位於信義路五段的「寶徠花園廣場」本月初有一戶才剛被仲介簽進來賣,當天就成交了,因為「買方早就排隊等著買了」,而且每坪成交價有90至100萬元。



房仲業者指出,目前台北市指名度最高的前三棟豪宅分別是「宏盛帝寶」、「信義之星」與「信義富邦」,由於「信義之星」、「信義富邦」兩、三年才有一戶在市場流通,更顯奇貨可居,信義之星近日好不容易有一戶拿出來賣,屋主只花了一星期就賣掉了,成交價也站上120至150萬元,房價是當年預售時的一倍。



此外,完工五年的「信義富邦」因為有太多企業名人進駐,也是市場豪宅客指名要買的搶手貨,日前也出現一戶每坪145萬元轉手的行情。



此外,燙金地段商用不動產的買氣也依舊紅不讓,北區房屋總經理彭培業指出,近日遇到不少港商來台指名要買忠孝東路四段的精華店面,因為忠孝東路東區就像香港中環的蘭桂坊夜生活區,川流不息的人潮代表的是白花花的銀子,這些燙金地段的加持,可以看出外資在下手店面產品,仍鎖定A級地段的好店面。



外資下手 鎖定A級地段



由於不動產變現性不高,外資來台投資不動產,首要考量是流通性,流通性好的物件變現快,也不易認賠殺出,所以精華商圈地段的不動產,一來不用擔心租不掉,二來不用擔心賣不掉,因此都會區的精華商圈地段是外資最青睞的產品。



另外,從陸資北京萬通實業主席馮侖透過海外分支機構,打算承租101大樓80層以上大樓,總計4,000多坪來看,大陸人來台租賃和置產都喜歡地標型、知名度高的產品,因此,未來仁愛帝寶、鄉林士林官邸、勤美璞真等豪宅建案,或陽明山別墅豪宅,台中七期豪宅區,都是大陸人喜歡的熱點區域,未來漲幅將很可觀。




【2008-03-19/經濟日報/E1版/房產周報】